Le viager est une option intéressante pour les personnes âgées souhaitant profiter de leur patrimoine immobilier sans avoir à déménager. Il existe principalement deux types de viager : libre et occupé.
Chacun présente des avantages et des inconvénients, selon vos besoins spécifiques, votre situation personnelle et financière, ainsi que vos objectifs immobiliers. Nous allons vous guider à travers les principales caractéristiques du viager libre et viager occupé, afin de vous aider à prendre une décision éclairée.
Le viager libre : qu’est-ce que c’est ?
Le viager libre est un type de vente immobilière dans laquelle le vendeur (crédirentier) cède la pleine propriété de son logement à l’acheteur (débirentier) en échange d’un versement financier régulier appelé rente viagère.
Ce type de viager permet au crédirentier de bénéficier de revenus complémentaires tout au long de sa vie, tandis que le débirentier devient immédiatement propriétaire du bien immobilier et peut y habiter ou le mettre en location.
Avantages du viager libre
Du côté du crédirentier, le principal avantage du viager libre réside dans la possibilité de profiter immédiatement des revenus provenant de la vente du logement, sans avoir à attendre de quitter les lieux. De plus, le versement de la rente viagère s’accompagne généralement d’un bouquet, c’est-à-dire un montant initial versé lors de la signature de l’acte notarié.
Pour le débirentier, acquérir un bien en viager libre offre l’opportunité d’investir dans l’immobilier à moindre coût, car la valeur du bien est souvent calculée en fonction de l’état de santé et de l’espérance de vie du crédirentier. De plus, la rente viagère étant indexée sur l’inflation, elle constitue une garantie contre les variations des prix immobiliers.
Inconvénients du viager libre
Même si le viager libre présente des avantages certains, il comporte également quelques inconvénients. Parmi ceux-ci, on note que l’acheteur ne pourra pas bénéficier de l’aide au logement (APL) ou de la réduction fiscale Pinel, réservées aux investissements locatifs conventionnels.
Par ailleurs, la rente peut être difficile à financer pour les acheteurs à faibles revenus, qui devront alors emprunter auprès d’une banque ou d’un organisme financier.
Le viager occupé : comment ça fonctionne ?
Dans le cas du viager occupé, le vendeur (crédirentier) conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) du logement jusqu’à son décès, ou parfois jusqu’à l’entrée en maison de retraite médicalisée. L’acheteur (débirentier) verse une rente viagère au crédirentier, ainsi qu’un bouquet éventuellement moins important que dans le cas d’un viager libre, en échange du droit de devenir propriétaire à terme.
Ce type de viager est le plus courant en France, car il permet aux personnes âgées de rester chez elles tout en bénéficiant de revenus complémentaires. Il offre aussi l’avantage de la sécurisation du logement pour le débirentier, qui ne court pas le risque de voir le crédirentier partir avec les loyers ou de le retrouver expulsé en cas de non-paiement des charges.
Avantages du viager occupé
Pour le crédirentier, le principal avantage du viager occupé réside dans le fait de pouvoir continuer à vivre dans son logement tout en percevant une rente viagère. En outre, les charges liées à la gestion du bien, telles que les impôts locaux ou les frais de copropriété, sont généralement partagées entre le crédirentier et le débirentier, réduisant ainsi le coût global pour le vendeur.
Quant au débirentier, acquérir un bien immobilier en viager occupé permet souvent d’obtenir un prix d’achat inférieur à celui du marché, puisque la valeur du bien est ajustée à la baisse en fonction de l’âge du crédirentier et de la durée estimée de son DUH. D’autre part, cela peut constituer une opportunité d’investissement intéressante pour les personnes souhaitant acquérir un bien pour leurs enfants ou petits-enfants, par exemple.
Inconvénients du viager occupé
L’un des principaux inconvénients du viager occupé réside dans le fait que l’acheteur ne peut pas jouir immédiatement du logement, qui reste occupé par le vendeur jusqu’à son décès. De plus, la rente étant versée sur toute la durée de vie du crédirentier, il est difficile de prévoir avec précision le coût total de l’opération pour le débirentier.
En outre, si le crédirentier bénéficie d’une bonne espérance de vie, le débirentier devra s’acquitter de la rente pendant une période potentiellement longue, ce qui peut représenter un frein à l’investissement pour certains acheteurs, notamment ceux disposant de moyens financiers limités.
Comment choisir entre viager libre et viager occupé ?
La décision de choisir entre un viager libre et un viager occupé doit être guidée par vos objectifs personnels et financiers, ainsi que votre situation patrimoniale. Voici quelques éléments à prendre en compte :
Pour le crédirentier (vendeur)
– Si vous souhaitez déménager rapidement pour vous rapprocher de votre famille ou changer de région, le viager libre peut être une option adaptée. En revanche, si vous souhaitez rester dans votre logement jusqu’à la fin de vos jours, le viager occupé sera plus approprié.
– Évaluez également l’importance du bouquet et de la rente viagère dans votre projet de vie : si vous avez besoin d’un apport financier immédiat pour réaliser un projet important (achat d’un autre bien immobilier, voyage, etc.), privilégiez le viager libre ; en revanche, si vous recherchez une sécurité financière sur le long terme, le viager occupé pourra vous convenir davantage.
Pour le débirentier (acheteur)
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine à long terme, sans avoir la nécessité d’utiliser immédiatement le logement, le viager occupé peut répondre à vos attentes.
N’oubliez pas de tenir compte des contraintes financières liées au versement de la rente viagère, notamment si vous disposez de revenus modestes : il sera peut-être plus judicieux pour vous d’opter pour un viager libre.
En résumé, le choix entre un viager libre et un viager occupé dépend essentiellement de vos objectifs personnels et financiers, ainsi que de vos besoins en matière de logement. Pesez soigneusement les avantages et les inconvénients de chaque option afin de prendre la décision qui correspond le mieux à votre situation.